Im Jahr 2023 gehörte Spanien zu den fünf beliebtesten Ländern bei Besuchern. Für Investoren aus Europa sind Transaktionen schwieriger geworden. Dennoch gab es noch mehr Kaufanfragen als im Vorjahr. Wie hat sich der spanische Markt in dieser schwierigen Zeit verändert? Und was ist in naher Zukunft zu erwarten? Vadim Nay, Leiter von Alicante Real Estate, erzählt es uns.
Die perfekte Sturmsituation
Nicht nur der Immobilienmarkt, sondern die ganze Welt hat sich in diesem Jahr verändert. Leider nicht zum Besseren. Es sind nicht mehr die Verkäufer oder Käufer, die die Bedingungen diktieren. Für die Russen sind es Politiker. Diejenigen, die über das nächste Sanktionspaket entscheiden. Und europäische Banker, die Hindernisse für Transaktionen schaffen.
Das Jahr 2023 beginnt für alle mehr als optimistisch. In Spanien gab es im letzten Quartal des letzten Jahres und im ersten Quartal dieses Jahres eine Rekordzahl an Deals. Die besten Aussichten lagen vor uns. Die Anleger erwarteten hervorragende Renditen. Hauskäufer waren auf der Suche nach Schnäppchen und einem Umzug in ein ruhiges Land mit mildem Klima. Und hier fing alles an.
Tatsächlich kam es nicht nur in Spanien, sondern in ganz Europa zu einer Situation, die man einen perfekten Sturm nennt. Geopolitik, deren Folge ein starker Anstieg der Energiepreise war. Multipliziert mit den Folgen einer Pandemie, in der die Industrieproduktion zurückging und die Geldumlaufmenge auf Kosten von Sozialleistungen und Subventionen wuchs.
Für Spanien entstanden auch Treibstoffprobleme durch die Situation in Nordafrika – die lokale Konfrontation führte zu einem Rückgang der Öl- und Gaslieferungen aus dem Süden nach Europa.
Insgesamt hat dies zu einem beispiellosen Anstieg der Inflation geführt. Die Inflation stieg auf den Rekordwert von 10 %, eine Rate, die Europa seit Jahrzehnten nicht mehr gesehen hat. Die Zentralbanken waren gezwungen, die Zinsen zu erhöhen. Und ja, was kann man tun, in Spanien sind die Hypotheken gestiegen.
Und der Strompreis ist gestiegen. Natürlich sind die Spanier darüber nicht sehr erfreut. Aber wir sollten trotzdem nicht übertreiben. Der Durchschnittslohn in Spanien beträgt heute mehr als 1700 € pro Monat. Und wie viel müssen Sie für Strom bezahlen? Hundert Euro, und das im Winter. Im Allgemeinen ist Geld natürlich schade, aber niemand wird an Hunger oder Kälte sterben. Und selbst zwei Monate im Jahr muss niemand eine Rente für Brennholz für den Winter ansparen.
Hypotheken sind tatsächlich teurer geworden. Aber um wie viel? Von 1,5–3 % auf 2,5–4 %. Es wird den Immobilienmarkt für eine Weile abkühlen. Das passiert heute in der Praxis. Spanier müssen sich daran gewöhnen, mehr zu zahlen als vor einem Jahr, als die Steuersätze fast bei Null lagen. Aber das alles ist nicht kritisch und wenn es Auswirkungen auf den Markt hat, wird es nicht lange anhalten.
Aufenthaltserlaubnis für Investitionen
Traditionell wird auf dem Immobilienmarkt in Spanien ein großer Prozentsatz der Transaktionen von Ausländern getätigt. Die Hauptkategorie sind europäische Rentner, die Wohnungen und Villen für ein glückliches, ruhiges Leben am Meer kaufen. Und Investoren.
Der Kader hat den Verlust eines Kämpfers nicht bemerkt: Die Russen haben auf diesem Markt nie eine wichtige Rolle gespielt. Ja, sie teilen sich mit den Chinesen den ersten Platz bei der Erlangung von Aufenthaltsgenehmigungen für Investitionen. Aber was den Kauf von Immobilien betrifft, waren die Briten schon immer die Spitzenreiter. Selbst in den für uns besten Jahren haben sie zehnmal so viele Deals abgeschlossen wie Kunden aus den ehemaligen GUS-Staaten zusammen, darunter auch Russland. Den zweiten Platz belegten die Franzosen, die Deutschen usw.
Jetzt ist Russlands Rolle auf diesem Markt noch bescheidener. Und das größte Problem sind heute die Schwierigkeiten mit den europäischen Banken. Erfolgreiche Geschäfte werden grundsätzlich von denjenigen gemacht, denen es im Rahmen des einen oder anderen Programms bereits gelungen ist, eine Aufenthaltserlaubnis in Spanien zu erhalten. Für solche Kunden haben wir immer wirklich gute Angebote für Gewerbeimmobilien in Barcelona. Aber neues Geld zu investieren und es aus Russland zu überweisen, ist heute leider schwierig.
In spanische Immobilien investieren
Immobilien in Spanien waren für Investitionen und das Leben in diesem Land attraktiv und werden es auch bleiben. Die Zahl der Menschen, die das eine oder andere Objekt kaufen möchten, ist nicht zurückgegangen, im Gegenteil, sie ist sogar gestiegen. Doch für viele von uns haben sich die Möglichkeiten dazu deutlich verringert.
Wir haben ein neues Projekt für Immobilieninvestoren gestartet. Kostenloser Katalog aller spanischen Immobilien. ABARZO.COM
Über den Markt selbst. Ja, der Herbst war wirtschaftlich gesehen nicht der beste. Aber schauen wir uns die Situation offen an. In den letzten acht Jahren hat sich der Quadratmeterpreis praktisch verdoppelt. Das heißt, ich wiederhole, diejenigen, die vor ein paar Jahren in die gleichen Gewerbeimmobilien investiert haben, haben ihr Kapital verdoppelt.
Das ist ein sehr gutes Ergebnis. Aber im Moment sehen wir eine gewisse Pause. Eine Korrektur am Markt. Und ja, viele Analysten weisen darauf hin, dass der Quadratmeterpreis in den letzten drei Monaten um 1-2 % gesunken ist. Allerdings haben wir das auch auf dem Gewerbeimmobilienmarkt noch nicht gesehen.
Was bedeutet das also? Nichts, die Marktbewegung liegt innerhalb der statistischen Fehlermarge. Es ist weniger als der Prozentsatz der Transaktionskosten, einschließlich Gebühren, Steuern und Maklerprovision. Vielleicht ist jetzt der richtige Zeitpunkt, in den Markt einzusteigen. Denn wenn es bereits steigt, ist es unmöglich, mitzuhalten, was bedeutet, dass es zu spät sein wird.
Aussichten für Investitionen in spanische Immobilien
Wer so konservativ wie möglich ist, möchte vielleicht genauer hinschauen und abwarten und keine voreilige endgültige Entscheidung treffen. Aber die Dynamik ist derzeit nicht die schlechteste. Die Inflation in den europäischen Volkswirtschaften erreichte Mitte bis Spätsommer ihren Höhepunkt. Langsam aber sicher beginnt sich die Lage zu stabilisieren.
Außerdem wird es eine Zeit geben, in der die Mietpreise gemäß den Verträgen angepasst werden – und die Mieterhöhung wird gerade noch die Inflationsrate decken. Die meisten Vereinbarungen zwischen den Parteien sehen dies vor.
Was bedeutet das also? Nur, dass die Eigentümer von Gewerbeimmobilien, die mit ihren Immobilien Einnahmen erzielen, wieder auf der Plusseite sein werden. Nehmen wir an, es besteht wirklich keine Eile, ein Zweithaus zu kaufen. Aber der Kauf von Gewerbeimmobilien und Straßeneinzelhandelsimmobilien ist unserer Meinung nach der richtige Zeitpunkt.
Im Allgemeinen ist es erwähnenswert, dass die 2020er-Jahre, als sie begannen, völlig alle gängigen Maßstäbe sprengten. Viele der Regeln, nach denen Geschäftsleute früher lebten, funktionieren nicht mehr. Der Planungshorizont beträgt nicht Jahre und Jahrzehnte, sondern Monate und teilweise sogar Wochen.
Kein Analyst mit etwas Selbstachtung kann vorhersagen, welche Umwälzungen bevorstehen, daher schadet ein klassischer Schutzwert in Form einer Einzelhandelsimmobilie in einer europäischen Hauptstadt sicherlich niemandem. Vor allem, wenn Ihr Kernkapital immer noch in einem Land mit immer größeren geopolitischen Risiken geparkt ist.
Ich wünsche allen Anlegern Gesundheit und Wohlstand. Ich hoffe, dass 2024 ein kreatives und stabiles Jahr wird, oder zumindest vorhersehbarer.
