En 2023, España fue uno de los cinco países más populares entre los visitantes. Para los inversores de Europa, las transacciones se han vuelto más difíciles. Sin embargo, hubo incluso más solicitudes de compra de propiedades que el año anterior. ¿Cómo ha cambiado el mercado español durante este difícil período? ¿Y qué esperar en un futuro próximo? Vadim Nay, Responsable de Alicante Real Estate, nos lo cuenta.
La situación de tormenta perfecta
No solo el mercado inmobiliario, sino todo el mundo ha cambiado este año. Desafortunadamente, no para mejor. Ya no son los vendedores o los compradores quienes dictan los términos. Para los rusos, son los políticos. Los que deciden sobre el próximo paquete de sanciones. Y banqueros europeos que crean barreras a las transacciones.
Para todos, 2023 ha tenido un comienzo más que optimista. En España, el último trimestre del año pasado y el primer trimestre de este año registraron un número récord de operaciones. Las mejores perspectivas estaban por delante. Los inversores esperaban obtener excelentes rendimientos. Los compradores de viviendas buscaban gangas y mudarse a un país tranquilo con un clima templado. Y ahí es donde empezó todo.
De hecho, no solo en España, sino en Europa en general, se produjo una situación de lo que se denomina tormenta perfecta. Geopolítica, cuyo resultado fue un fuerte aumento en los precios de la energía. Multiplicado por las consecuencias de una pandemia en la que la producción industrial decayó y la cantidad de dinero en circulación creció a expensas de las ayudas sociales y los subsidios.
Para España, los problemas de combustible también fueron creados por la situación en el norte de África: el enfrentamiento local provocó una caída en los envíos de petróleo y gas a Europa desde el sur.
En conjunto, esto ha resultado en un aumento sin precedentes de la inflación. La inflación subió a un récord del 10%, una tasa que Europa no ha visto en décadas. Los bancos centrales se vieron obligados a subir las tasas de interés. Y sí, qué se puede hacer, subieron las hipotecas en España.
Y la electricidad ha subido de precio. Por supuesto, los españoles no están muy contentos con esto. Pero aún así, no exageremos. El salario medio en España hoy en día es de más de 1700 euros al mes. ¿Y cuánto tendrá que pagar por la electricidad? Cien euros, y eso en invierno. En general, por supuesto, el dinero es una pena, pero nadie morirá de hambre o frío. E incluso dos meses al año nadie tendrá que ahorrar una pensión para leña para el invierno.
Las hipotecas, eso sí, se han vuelto más caras. ¿Pero por cuánto? Del 1,5-3% al 2,5-4%. Enfriará el mercado inmobiliario por un tiempo. Eso es lo que está sucediendo en la práctica hoy. Los españoles tienen que acostumbrarse a pagar más frente a las tasas casi nulas de hace un año. Pero todo esto no es crítico y si afecta al mercado, no durará mucho.
Permiso de residencia por inversión
Tradicionalmente, en el mercado inmobiliario en España un gran porcentaje de las transacciones corresponde a extranjeros. Las categorías principales son los jubilados europeos que compran pisos y villas para una vida feliz y tranquila junto al mar. E inversores.
La escuadra no notó la pérdida de un luchador: los rusos nunca han jugado un papel importante en este mercado. Sí, han compartido primeros lugares con los chinos en la obtención de permisos de residencia por inversión. Pero en lo que se refiere a la compra de propiedades, los británicos siempre han ocupado el primer lugar. Incluso en los mejores años para nosotros, hicieron diez veces más negocios que los clientes de los países de la antigua CEI combinados, incluida Rusia. Los franceses, alemanes y demás ocuparon el segundo lugar.
Ahora, el papel de Rusia en este mercado es aún más modesto. Y el mayor problema hoy en día son las dificultades con los bancos europeos. Básicamente, los negocios exitosos los hacen aquellos que ya han logrado obtener un permiso de residencia en España bajo un programa u otro. Para tales clientes, siempre tenemos muy buenas ofertas en bienes raíces comerciales en Barcelona. Pero invertir dinero nuevo, transferirlo desde Rusia, es, lamentablemente, difícil hoy en día.
Invertir en propiedades españolas
El sector inmobiliario en España ya que era atractivo para la inversión y para vivir en este país, y lo seguirá siendo. El número de personas que desean comprar un objeto u otro no ha disminuido, al contrario, incluso ha aumentado. Pero las oportunidades para muchos de nosotros de hacerlo han disminuido significativamente.
Hemos lanzado un nuevo proyecto para inversores inmobiliarios. Catálogo gratuito de todas las propiedades españolas. ABARZO.COM
Sobre el mercado en sí. Sí, el otoño en cuanto a la economía no fue el mejor. Pero veamos la situación abiertamente. En los últimos ocho años el precio del metro cuadrado prácticamente se ha duplicado. Es decir, repito, quienes invirtieron en el mismo inmueble comercial hace unos años, duplicaron su capital.
Ese es un muy buen resultado. Pero ahora mismo estamos viendo una pausa. Una corrección en el mercado. Y sí, muchos analistas señalan que el precio del metro cuadrado ha bajado un 1-2% en los últimos tres meses. Es cierto que en el mercado inmobiliario comercial tampoco lo hemos visto todavía.
Entonces, ¿qué significa esto? Nada, el movimiento del mercado está dentro del margen de error estadístico. Es menos que el porcentaje de los costos de transacción, incluidas las tarifas, los impuestos y la comisión del agente. Entonces, tal vez este sea el momento adecuado para ingresar al mercado. Porque cuando ya está subiendo, es imposible seguir el ritmo, lo que significa que será demasiado tarde.
Perspectivas para invertir en el sector inmobiliario español
Aquellos que son lo más conservadores posible pueden querer mirar más de cerca y esperar y no apresurarse a tomar una decisión final. Pero la dinámica no es la peor ahora mismo. La inflación en las economías europeas alcanzó su punto máximo a mediados o finales del verano. Las cosas están comenzando a estabilizarse de forma lenta pero segura.
Además, llegará un momento en que las tarifas de alquiler comenzarán a revisarse de acuerdo con los contratos, y el aumento de los alquileres solo cubrirá la tasa de inflación. La mayoría de los acuerdos entre las partes estipulan eso.
Entonces, ¿qué significa esto? Solo que los propietarios de propiedades comerciales, que obtienen ingresos de sus propiedades, estarán nuevamente en el lado positivo. Entonces, digamos, realmente no hay prisa por comprar una segunda casa. Pero comprar bienes raíces comerciales, propiedades minoristas en la calle, en nuestra opinión, es el momento adecuado.
En general, vale la pena señalar que la década de 2020, cuando comenzó, rompió completamente todos los moldes. Muchas de las reglas por las que la gente de negocios solía vivir ya no funcionan. El horizonte de planificación no es años y décadas, sino meses y en algunos casos incluso semanas.
Ningún analista que se respete puede predecir qué cambios se avecinan, por lo que un activo de protección clásico en la forma de una propiedad comercial en la calle en una capital europea ciertamente no perjudica a nadie. Especialmente si su capital central todavía está estacionado en un país con riesgos geopolíticos cada vez mayores.
Les deseo a todos los inversores salud y prosperidad. Espero que 2024 sea un año creativo y estable, o al menos más predecible.
